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                          一季度23城房价步入“过热”区间 二季度政策收紧可能性或加大

                          来源:国际金融报 2019-05-01 07:48中投投资咨询网 A-A+

                             2019年一季度,易居研究院监测的100个城?#34892;?#24314;商品住宅成交均价为13685元/平方米,同比上涨13.1%,且相比1-2月份12%的涨幅,3月份涨幅有所扩大。2019年的一季度,各城抢人大战?#20013;?#21152;码,土拍市场硝烟四起,房地产市场再现升?#24405;?#35937;。

                            4月25日,易居研究院发布的一季度《中国百城房价报告》显示,2019年一季度,易居研究院监测的100个城?#34892;?#24314;商品住宅成交均价为13685元/平方米,同比上涨13.1%,且相比1-2月份12%的涨幅,3月份涨幅有所扩大。

                            去年下半年以来,全国100城年初累计房价同?#26085;?#24133;?#20013;?#25193;大。今年2月份,受?#33322;?#20551;期效应影响,涨幅?#26434;?#25910;窄。3月份房地产成交行情尚?#36873;?#24066;场预期均有所改善,百城房价同?#26085;?#24133;继续扩大。

                            各能级城市表现却不尽相同

                            2019年第一季度,4个一线城?#34892;?#24314;商品住宅成交均价为43316元/平方米,同比上涨19.3%。?#23548;?#19978;,从2018年下半年开?#36857;?#22240;为高端楼盘密集入市,受成交结构影响,一线城市累计成交均价震荡上涨,2019年一季度?#20204;?#32447;虽有所收窄,但依然属于偏高位水平。

                            32个二线城?#34892;?#24314;商品住宅成交均价为13649元/平方米,同比上涨9.3%。2018年以来,二线城市中部分非热点省会城市出台政策管控,多个城市面临相对严厉的楼?#26800;?#25511;,因此年初累计成交均价同?#26085;?#24133;曲线?#20013;?#19979;行。虽然相较一线城市,当前二线城市涨幅不算太大,但是考虑到其后续出台的优惠购房等政策,可能会带动市场成交量的上升,进而使得房价涨幅曲线面临反弹的可能。

                            三?#21335;?#22478;市最大的特点在于已明显走出“过快上涨”的区间,2019年一季度,64个三?#21335;?#22478;?#34892;?#24314;商品住宅成交均价为10505元/平方米,同比上涨8.8%。如果把时间轴拉长会发现,2017年,三?#21335;?#22478;?#24515;?#21021;累计新建商品住宅成交均价同?#26085;?#24133;总体较高,最高达到了23.1%。2018年上半年受棚改政策、市场预期调整等因素的影响,市场有所降温,房价涨幅开始收窄。然而,2018年下半年涨幅曲线有所反弹,这说明即便三?#21335;?#22478;市被看空,但均价明显下跌的空间并不大。值得注意的是,2019年第一季度,三?#21335;?#22478;市涨幅已经?#23545;?#23567;于2017年的高位水平,明显走出了“过快上涨”的区间。

                            11城房价超高,20城房价超低

                            报告中最引人关注的在于对100个城市进行房价划分,具体来看,即大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”,1.4万元-2万元/平方米之间的为“高房价”,介于1.2万元-1.4万元/平方米之间的为“中等房价”,8000元-12000元/平方米区间的?#26434;?#20026;“低房价”,低于8000元/平方米的则是“超低房价”。

                            根据统计,2019年第一季度,全国100个城市中,深圳、上海、北京、厦门、三亚、福州、杭州、广州、南京、苏州、东莞11个城市步入了“超高房价”的行列,其中,深圳以57532元/平方米高居榜首,上海、北京紧随其后,北京也是高房价城市中唯一的北方城市,其余10城均位于南方。

                            “高房价”行?#24615;?#20986;现了17个城?#26800;?#36523;影,不同于常规印象中省会等二线城?#26800;?#25512;测,这一列还包括了舟山、金华、大厂、南通?#28909;南?#22478;?#23567;?/p>

                            此外,兰州、宜昌、茂名、西宁、襄阳、柳州、包头等20个城市步入到“超低房价”的行列,其中湖北荆门房价最低,为5106元/平方?#20303;?/p>

                            23个城市步入“房价过热”区间

                            除了对城市按房价进行划分外,报告还按照100个城?#24515;?#21021;累计新建商品住宅成交均价同?#26085;?#24133;进行分类,房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间;介于10%-20%的则为“房价偏热”区间;位于0%-10%之间的则为“房价合理”区间;介于-10%-0%的则为“房价偏冷”,小于-10%的则?#26434;?ldquo;房价过冷”。

                            统计显示,2019年第一季度,100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间,其中中山以61%领涨,广州、南通、镇江以及刚刚为抢人放大?#26800;?#21628;和浩特紧随其后,房价过热的23个城市中,北方仅有呼和浩特、太原、烟台、西安、日照、西宁、威海7个城市,其余均位于南方。

                            37个城市房价合理,同?#20445;?#26377;5个城市步入到“房价过冷”区间,包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚,易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;认为,成交项目过多集?#24615;?#37066;区市场、新房价格政策性压低、市场交易?#20013;?#19979;滑等都会形成房价过冷现象。

                            ?#28304;耍显?#36827;在接受《国际金融报》时表示,二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。2019年4月19日,住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。同一天,中共中央政治局召开会议,会议以44字定调房地产市场,即要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

                            ?#26174;?#36827;预计后续类似收紧政策会增加,部分会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

                            同策研究院总监张宏伟则认为,近期土地市场明显升温,尤其是核心的二线城市,未来可能会有降温、企稳的措施出台。但销售端来看,3月份虽有回升,回温力度和可?#20013;?#24615;却并没有想象中高,这主要?#19988;?#20026;需求动力不足,过去两三年全民买房,需求已经被透支了,新的需求尚未被培育出来,因此张宏伟直言,销售市场很难出收紧措施。

                          关键词:房价 政策
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