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                          土地市场正迎新一轮热潮 拿地热情高涨

                          来源:时代周报 2019-04-30 09:40中投投资咨询网 A-A+

                            土地市场正迎新一轮热潮。

                            仅4月26日一天,浙江和安徽两省的三个城市土地总成交金额就达200多亿元。其中,浙江杭州6宗地块揽金84.8亿元;浙江?#36718;?#20004;块地分别以140轮?#26477;?#21644;195轮?#26477;?#25104;交,总额为42.41亿元?#35805;?#24509;省合肥12宗地块成交,总价达81.95亿元。

                            在江苏苏州,今年以来的四次集中推地,有三次成交达到百亿级别。

                            而这些只是土地市场升温的局部表现。

                            中国指数研究截至4月25日的数据显示,全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价?#31034;?#26377;所回升,3月、4月表现尤为显著。

                            成交楼面价上,2月已经结束连续11个月?#21335;?#36300;趋势,到了4月同比涨幅保持在20%以上,绝对价格达到历史单月次高水平,仅比2017年9月稍低。溢价率24月?#20013;?#36208;高,从10.6%、23.6%到30%以上。

                            4月,无锡、南昌、常州等城市也拍出溢价率在70%以?#31995;?#22320;块。

                            在“房住不炒”的背景之下,房企此时高溢价拿地无疑存在风险。

                            克而瑞的最新研究报告认为,本轮土地的“窗口期”在2018年四季度和2019年的12月。

                            时间很短,支撑其?#20013;?#30340;三个因素当中,资金面、政策面和市场面,均存在一定的不确定性。

                            “在二三季度无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍然需要保持谨慎。当然,谨慎并不意味不拿地,聚焦、收缩战略之下,盲目追高并不可取。”克而瑞的报告警示。

                            拿地热情高涨

                            杭州、武汉和?#26412;?#26159;今年前三大吸金大户,截至4月25日,三地的土地出让成交总金额分别为612亿元、603亿元和594亿元。位列前十的其余城市分别为天津、苏州、上海、福州、郑州、佛山和西安。

                            在成交总面积维度,武汉、西安和天津居于前三位。郑州、昆明、太原、青岛、大连、南宁和菏泽分别位?#26800;?10位。

                            不难发现,武汉、天津、郑州和西安四个城市在住宅用地总金额和总面积上均位居全国前10。这些一二线以及强三线城市也是多数房企2019年的投资重心。

                            中国指数研究院2019年前三季度的报告指出,房企在长三角城市群的拿地金额居于其他城市群的首位,此外受人才落户政策的实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区的关注度也在?#20013;?#25552;升。

                            例如融创中国,在重庆、西安、成都等中西部城市均有新增土储。融创也是2019年一季度拿地总金额的大户,仅次于万科位居排行榜第二位,达309亿元。

                            绿地、新城、旭辉、阳光城、中海、恒大、龙湖和中南8家房企进入一季度拿地总金额前十位。其他超过百亿拿地总金额的房企还有禹洲、华润、金地、新希望和华侨城。

                            房企拿地热情的高涨,一方面离不开年初常规补?#20013;?#35201;的安排。亿?#20179;强?#39318;席研究员张化东分析,从跑量的角度,一季度所拿地块可以实现当年开发并进入销售,助力今年或者来年?#21335;?#21806;目标实现。

                            “相当多房企?#26434;?#20914;规模的目标,土地储备是必不可少的。此外,市场在信贷融资方面相?#28909;?#24180;有所松动,所以,房企在资金面上有了一定的流动性支撑。”他分析指出。

                            积极拿地的同?#20445;?#22810;家房企在频?#30331;?#21344;融资的“小阳春”。融资成本?#21335;?#38477;摆在眼前,从3月的情况来看,境外融资成本大部分低于8%,境内债也保持在5%以下水平,低于去年年末的成本。

                            风险犹存

                            但值得注意的是,在目前?#38382;?#19979;,贸然追高投资,会面临一定的风险。

                            融创董事局主席孙宏斌在此前的?#23548;?#20250;上对时代周报在内?#25343;?#20307;表示,?#26434;?#20170;年的房地产市场不能太乐观。限价政策大幅放松可能性不大。“2019年要小心一些,政策放松?#25442;?#20687;大家想的那样有力度。”他称。

                            同策集团首席分析师张宏伟发现,去年上半年土地的测算净利润?#31034;?#25511;制12%左右,净利率在8%9%区间的土地出现流拍,而现在大部分地块经测算的净利润率已经大幅下降,只有3%5%甚至低至0。

                            房企面临利润空间的瓶颈只是一方面。2019年,房企债务集中偿付期也在到来,企业面临的资金压力依旧不减。

                            易居企?#23548;?#22242;CEO丁祖昱在4月的克而瑞地产金融?#38382;品?#24067;会上对时代周报在内?#25343;?#20307;就判?#24076;?#22303;地市场的热度不一定会?#20013;?#19979;去,“房企第一季度拿地,年底前可以做到上市销售,对很多房企来说是不错的选择,但到二季度末的时候,整体市场环境就会发生变化”。

                            “尽管土地市场?#32933;?#20986;现了一定的回暖迹象,但不可忽视的是,整体来看,这些大幅上涨地块只是聚焦区域之下的个别案例,市场并未出现2016年那种疯狂势头。”克而瑞的最新报告也指出。

                            克而瑞研究团队对全国22个重点城市土地市场的地价、库存风险分析后提示,在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市,例如郑州、重庆、宁波、济南等,未来投资拿地需要更加谨慎和理性。

                            此外,土地库存并无较大风险,但地价涨幅较大的一些城市,如南宁、西安、济南等,当前并不是拿地的最佳时期。

                            部分地价回调但库存高企的三?#21335;?#22478;市,如湖州、嘉兴等,更是需要谨慎?#28304;?/p>

                            而成都、长?#22330;?#27784;阳等中长期库存压力小,没有去化压力的城市,只要市场销售能够保持稳定,拿地保持理性即可。

                            “但这一轮回暖或许会跟过往几轮不一样,过去的统一调控已经变为因城施策,以后会?#25442;?#20877;出现像过去一样房地产行业的整体强拉升,要打一个问号。”海通证券地产行业首席分析师涂力磊表示。

                          关键词:融资成本 土地市场
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